Bagaimana Sebuah Kawasan Bisa Berubah Menjadi Pusat Bisnis?

Dari Kebun Kosong Jadi Hutan Beton: Gimana Sih Sebuah Kawasan Bisa Berubah Jadi Pusat Bisnis?

Pernah nggak sih kalian ngerasa dejavu pas lewat sebuah daerah yang dulu isinya cuma kebun singkong, ruko-ruko tua yang catnya udah ngelupas, atau malah rawa-rawa, tapi sekarang tiba-tiba udah berubah jadi hutan beton dengan gedung kaca yang berkilau? Kalau kalian tinggal di pinggiran Jakarta kaya BSD, merantau ke Jogja arah Jalan Solo, atau main ke Surabaya Barat, fenomena ini pasti nggak asing lagi. Rasanya kaya main game SimCity, tapi versi nyata dan kita cuma jadi penonton di pinggir jalan sambil nungguin ojol.

Transformasi sebuah kawasan jadi pusat bisnis itu nggak terjadi dalam semalam. Nggak ada ceritanya jin Bandung Bondowoso tiba-tiba bangun gedung perkantoran 40 lantai pas kita lagi tidur. Ada proses panjang, mulai dari urusan birokrasi yang bikin pusing sampai insting tajam para pencari cuan yang bisa mencium bau uang dari jarak berkilo-kilometer. Yuk, kita bedah pelan-pelan gimana proses "glow up" sebuah kawasan ini terjadi.

Akses adalah Koentji, Bukan Cuma Lokasi

Dulu orang bilang "lokasi, lokasi, lokasi". Sekarang, mantranya agak geser sedikit jadi "akses, akses, akses". Sebuah kawasan bisa punya tanah yang luasnya minta ampun, tapi kalau buat ke sana harus lewat jalan tikus yang cuma muat satu motor, ya wassalam. Nggak bakal ada bos besar yang mau bangun kantor di situ.

Biasanya, pemicu utamanya adalah infrastruktur. Begitu pemerintah atau developer besar bikin pintu tol baru, stasiun LRT, atau minimal pelebaran jalan raya, saat itulah radar para investor mulai bunyi "tit-tit-tit". Aksesibilitas itu ibarat pembuluh darah; kalau darahnya lancar (alias mobilisasi orang mudah), maka kehidupan ekonomi di situ bakal tumbuh. Orang kantoran itu makhluk yang sangat menghargai waktu. Kalau mau meeting aja harus macet-macetan tiga jam, mereka mending cari tempat lain yang lebih manusiawi.

Efek Domino Kedai Kopi dan Tempat Nongkrong

Ini bagian yang menarik dan sering kita sadari belakangan. Sebelum gedung-gedung tinggi itu tegak berdiri, biasanya yang jadi "pasukan perintis" adalah kedai kopi estetik dan tempat nongkrong kekinian. Kenapa? Karena anak muda dan kaum urban itu adalah kompas tren. Di mana ada tempat nongkrong yang asik buat WFC (Work From Cafe), di situ massa berkumpul.

Para pengusaha besar itu merhatiin lho, "Wah, di daerah ini Sabtu-Minggu rame banget ya anak muda nongkrong." Mereka sadar kalau ada daya beli yang besar di situ. Pelan tapi pasti, ruko-ruko yang tadinya jualan pakan burung atau bengkel tambal ban mulai berubah jadi coworking space, gym, sampai minimarket premium yang jual salad dalam kemasan. Kalau ekosistem "lifestyle" ini udah terbentuk, tinggal nunggu waktu aja sampai perusahaan besar berani mindahin domisilinya ke sana.

Magnet Namanya "Anchor Tenant"

Dalam dunia properti, ada istilah anchor tenant. Ini adalah pemain besar yang jadi magnet utama. Misalnya gini, sebuah kawasan yang tadinya sepi tiba-tiba kedatangan satu mall besar atau satu kampus ternama. Nah, si mall atau kampus ini bakal narik ribuan orang tiap harinya. Di mana ada orang, di situ ada kebutuhan.

Begitu satu gedung perkantoran besar berdiri dan diisi oleh perusahaan teknologi atau bank nasional, perusahaan-perusahaan vendor atau kompetitornya bakal mikir, "Eh, si itu pindah ke sana, masa kita nggak?" Ini namanya efek FOMO (Fear of Missing Out) versi korporat. Mereka nggak mau ketinggalan momentum. Akhirnya, terjadilah aglomerasi—kumpulan bisnis sejenis yang ngumpul di satu titik biar efisien. Dari satu gedung, jadi sepuluh gedung, akhirnya jadi satu distrik bisnis atau CBD (Central Business District).

Campur Tangan "Tangan Gaib" Pemerintah

Kita nggak bisa lupain peran regulasi. Sebuah kawasan nggak akan bisa jadi pusat bisnis kalau izin peruntukan tanahnya (zoning) masih cuma buat pemukiman atau lahan hijau. Di sinilah peran pemerintah daerah buat bikin rencana tata ruang yang visioner. Kalau pemerintah bilang kawasan A adalah kawasan komersial, maka pajak di sana bakal disesuaikan, tapi kemudahan izin usaha bakal ditambah.

Kadang ada juga insentif pajak yang bikin perusahaan-perusahaan mau pindah ke pinggiran kota demi mengurai kemacetan di pusat kota. Jadi, kalau kalian liat ada daerah yang tadinya antah-berantah tiba-tiba rapi, trotoarnya lebar, dan lampunya terang benderang pas malam hari, itu biasanya hasil kolaborasi "ciamik" antara kebijakan publik dan modal swasta.

Gengsi dan Identitas Baru

Terakhir, sebuah kawasan berubah jadi pusat bisnis karena adanya "branding". Ambil contoh SCBD di Jakarta. Sekarang orang ke sana bukan cuma buat kerja, tapi buat gaya hidup. Ada prestise tersendiri kalau kartu nama kalian tertulis alamat di kawasan elit tersebut. Nilai jual sebuah kawasan bakal meroket kalau dia udah punya identitas: "Oh, kawasan A itu daerahnya start-up," atau "Kawasan B itu pusatnya industri kreatif."

Sayangnya, proses perubahan ini seringkali punya sisi gelap yang namanya gentrifikasi. Warga asli yang udah tinggal puluhan tahun pelan-pelan terpinggirkan karena harga tanah dan biaya hidup yang nggak masuk akal lagi. Warteg langganan berubah jadi bistro mahal, dan pasar tradisional berubah jadi supermarket modern. Ini dilema yang selalu ada di setiap kemajuan ekonomi.

Jadi, gimana? Kawasan di sekitar rumah kalian udah mulai menunjukkan tanda-tanda mau jadi pusat bisnis belum? Mulai dari jalannya diperbaiki, banyak kafe estetik, sampai tiba-tiba ada proyek gedung yang ditutup pagar seng tinggi. Kalau iya, mending siap-siap. Siapa tahu beberapa tahun lagi, halaman depan rumah kalian bukan lagi pemandangan jemuran tetangga, tapi pemandangan lampu-lampu kantor yang nggak pernah padam.

Pembahasan ini merupakan salah satu bagian dari perjalanan perkembangan sebuah kota. Untuk melihat gambaran yang lebih utuh, kunjungi artikel utama "Kenapa Kota Terus Berubah? Memahami Perkembangan Perkotaan dari Dulu hingga Sekarang", yang merangkum berbagai perubahan perkotaan dari masa ke masa.

https://ceritra.com/article/mengapa-kota-terus-berkembang-memahami-perubahan-wajah-perkotaan-dari-masa-ke-masa

Baca juga: Kota 24 Jam: Mengapa Beberapa Kota Tidak Pernah Benar-Benar Tidur? untuk memahami bagaimana aktivitas ekonomi ikut membentuk ritme kehidupan perkotaan yang berlangsung hampir tanpa henti.